Decreto Salva Casa 2024: cosa prevede e quando entra in vigore

Cosa prevede la sanatoria 2024?

Il Decreto Salva Casa 2024 prevede, tra le altre cose, una misura largamente anticipata, cioè la sanatoria estesa agli aumenti di cubatura e la possibilità di rendere abitabili quelle che sono state definite “mini-abitazioni”. La legge interviene anche sulla cosiddetta edilizia libera, che semplifica l'iter burocratico per alcuni interventi all’interno delle abitazioni. 

Quando entra in vigore?  

Con l'approvazione definitiva da parte del Senato il Decreto Salva Casa 2024 ha concluso il suo iter parlamentare ed è diventato legge. 

Tolleranze 

Cambiano le soglie di tolleranza tra quanto autorizzato e quanto effettivamente realizzato fino al 24 maggio di quest'anno. Per quanto riguarda le tolleranze costruttive, con il Decreto Salva Casa 2024, parliamo ad esempio di interni che non rispettano le misure autorizzate in termini di altezza o cubature. Se realizzate entro il 24 maggio 2024, non avranno più bisogno di ottenere la sanatoria edilizia diventeranno automaticamente regolari. Le soglie diventano le seguenti: 

- 2 % delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;

- 3% per le superfici tra i 300 e i 500 metri quadrati;

- 4%  per le superfici tra i 100 e i 300 metri quadrati; 

- 5% per le superfici tra i 60 e i 100 metri quadrati.

Saranno invece considerate tolleranze esecutive aspetti come il minore dimensionamento dell’edificio o la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali. 

Monolocali 

Con il Decreto Salva Casa 2024, diventano abitabili i monolocali di 20 metri quadrati  (prima la misura minima era 28) se occupati da una sola persona, mentre in caso di due abitanti il minimo scende dagli attuali 38 a  28 metri. Diminuisce anche l’altezza minima consentita internamente, che passa da 2,70 a 2,40 metri. Ma attenzione, le ristrutturazioni dovranno rispettare i requisiti di igiene, ventilazione naturale, opportuna dimensione e tipologia delle finestre. Sono fatte salve le deroghe per corridoi, disimpegni, bagni, ripostigli e per i Comuni montani sopra i 1.000 metri. 

Sottotetti 

Anche i sottotetti possono diventare abitazioni. Sarà infatti più facile rendere  abitabili i sottotetti anche quando vengono a mancare le distanze minime tra gli edifici, ma si dovrà procedere continuando a rispettare le procedure previste dalle leggi regionali. Andranno comunque seguiti i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio: l’altezza massima dell’edificio prevista dal permesso di costruzione, la forma, la superficie e l’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali. 

Condomini 

Ci si occupa anche dei condomini, per i quali  eventuali difformità edilizie delle parti comuni non incideranno più sulle proprietà esclusive, e viceversa.  In altre parole, le difformità e gli abusi presenti nelle parti comuni di un condominio non potranno bloccare i lavori di riqualificazione di un appartamento. Viceversa, le irregolarità di un appartamento non saranno sufficienti a bloccare la ristrutturazione delle parti comuni di un condominio. 

Edilizia libera 

Con quella che è stata chiamata edilizia libera si semplifica l'iter burocratico per alcuni lavori, ad esempio si potranno installare pompe di calore fino a 12 kw  ed  eliminare barriere architettoniche senza richiedere permessi preventivi. Il criterio sarà applicato anche a opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola anche bioclimatiche con telo retrattile anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno. Ma attenzione, queste non potranno determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso. 

Cambio d’uso 

Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso è sempre consentito qualora sia finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Se per il cambio sono necessari lavori rientranti nell’edilizia libera, il cambio d’uso sarà considerato senza opere. Per il cambio senza opere sarà richiesta la SCIA, mentre per quello con opere sarà necessario essere in possesso del titolo per l'esecuzione. 

Sanzioni 

Addio alla “doppia conforme”, il principio che attualmente subordina la possibilità di sanare un’opera sia al rispetto della normativa vigente alla data di presentazione della pratica edilizia in sanatoria, sia a quello della normativa vigente nel momento in cui è avvenuto l’abuso edilizio. Per sanare sarà ora necessario che l’intervento sia in linea con la disciplina urbanistica vigente  al momento della domanda. Per la SCIA in sanatoria, cioè la dichiarazione da presentare al proprio comune nel caso siano stati eseguiti lavori e opere di ristrutturazione in un immobile a livello strutturale senza averla preventivamente presentato la dichiarazione, la sanzione da pagare sarà pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, in una misura non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro, quindi inferiore a quanto previsto in precedenza. Oltre ad aver semplificato l'accertamento di conformità, con il Decreto Salva Casa 2024, sono stati prorogati i termini per rimuovere gli abusi edilizi accertati, da 90 a 240 i giorni, in presenza di comprovate esigenze di salute o gravi situazioni di disagio socio-economico. 

Decreto Salva Casa 2024: tutte le novità

Il decreto-legge Salva Casa è una legge dello Stato, ma per essere resa pienamente operativa (soprattutto nella parte relativa alle sanatorie) si attende da un lato un prontuario del ministero delle Infrastrutture, atteso entro la fine dell’anno, e dall’altra l’aggiornamento e la revisione degli standard di certificazione dei modelli Cila, Scia e Permesso di costruire, così da uniformare le procedure ma anche evitare dubbi interpretativi: su questo, è al lavoro una commissione di esperti chiamata dal governo. Nel frattempo, essendo appunto legge dello Stato, il decreto Salva Casa 2024 deve essere attuato dalle Amministrazioni territoriali competenti, perché Regioni e Comuni hanno competenze specifiche in materia di edilizia ed urbanistica: Lombardia, Liguria, Sicilia, Umbria, Emilia-Romagna e Piemonte hanno già recepito in vario modo le nuove disposizioni introdotte dal “Salva Casa” mentre Roma Capitale, su delega della Regione Lazio, ha adottato una circolare apposita.